Este lunes y sin una estrategia especial de marketing, el Banco Hipotecario anunció en la portada de su página web – que tiene muy poco tráfico de usuarios-: «¡Próximamente nuevas lineas de créditos hipotecarios!» Al hacer doble click, condiciones: ajustables por UVA a máximo 30 años, para construcción, adquisición, ampliación o terminación de hogar. No hizo falta ni siquiera una historia de instagram para que el banco notara un incremento exponencial de interacciones en sus redes sociales, solicitudes de turnos para tener más información, e incluso algunos clientes nuevos que desean aprovechar el descuento de casi la mitad en la tasa de interés los primeros doce meses que el Hipotecario otorga a sus clientes.
La noticia fue significativamente buena, aunque para un sector acotado de la sociedad, que ve más cercana la posibilidad de acceder una vivienda propia. Es que, por sus características, el crédito le sirve a un sector social con ciertas condiciones que escasean en la Argentina de 2023, con ingresos formales de 3,6 millones de pesos para adquirir una vivienda de 125.000 dólares, es decir casi seis remuneraciones promedio de trabajadores registrados (de 619.000 pesos para febrero) . «No es una política pública de acceso a la vivienda, pero es lo que se puede ofrecer en un contexto económico de alta inflación», explican desde el sector bancario al ser consultados por PáginaI12, que aseguran que «hay una demanda latente» esperando.
El mal menor
En Argentina el crédito hipotecario representa cerca del 1,5 por ciento del PBI, muy por debajo de cualquier país de la región – en Chile el guarismo supera el 25 por ciento, en Colombia el 12 por ciento.-, y existe un déficit habitacional de casi 4 millones de viviendas según un informe elaborado conjuntamente por el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (Cippec), la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) y la organización TECHO Argentina.
«En una economía con tan alta inflación, el crédito indexado es el único posible en la Argentina. Este es el tercer gobierno consecutivo de distinto signo político que mantiene viva a la moneda indexada para créditos», continúan desde el sector bancario, «los préstamos a tasa fija representan mucho riesgo y eso los convierte en inaccesibles porque las condiciones para entrar son muy estrictas».
«Las experiencias regionales de este tipo arrancaron en 1967, primero en Chile con la creación de una Unidad de Fomento (UF) que evoluciona según el nivel de precios. Un año más tarde, Uruguay estableció la Unidad Reajustable (UR), atada a la evolución de los salarios, y al poco tiempo le siguió Colombia», contextualiza el magíster en Economía Urbana por la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT) Federico Poore, «en lineas generales esta política tuvo resultados muy buenos. Chile, que tuvo periodos de alta inflación, pudo sostener sus créditos hipotecarios a largo plazo».
Acceso y tasas
«Entre que no haya y que haya, es mejor que haya», resume en diálogo con PáginaI12 Poore, «aunque sí aparecen unas cifras altas en cuanto al porcentaje que se paga por encima del interés UVA y cuántos salarios medios pasa a representar», alerta.
Los dos bancos que, hasta ahora, publicaron las condiciones del préstamo son el Banco Hipotecario – que hará el lanzamiento oficial entre mayo y junio-, y el Banco Ciudad que habilitará la gestión desde la semana próxima.
En el caso del Banco Ciudad la propuesta inicial que ofrecerá a sus clientes se resume en un monto máximo de 250 millones de pesos, a plazos de hasta 20 años y una tasa nominal anual de 5,5 por ciento para adquirir un inmueble en el AMBA, o las provincias de Córdoba, Mendoza, Tucumán y Salta; tasa que se reduce a 3,5 por ciento si el inmueble que se compra se encuentra en el microcentro porteño. Este último beneficio forma parte de la política del gobierno de la Ciudad de residencializar la zona de la ciudad que quedó relegada tras la pandemia. El capital adeudado en ambos casos se ajusta a la par del valor de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), es decir, de la inflación.
El Banco Hipotecario también otorgará un monto máximo de hasta 250 millones de pesos, con plazos de hasta 30 años a una tasa de UVAs y 8,25 por ciento. Para los clientes del banco, la tasa de interés se reduce a 4,25 por ciento para los primeros doce meses. En este caso, la oferta es también para construcción, ampliación o mantenimiento del hogar.
La accesibilidad se vuelve restrictiva en la medida en que ambos bancos dan la posibilidad de financiar hasta el 75 por ciento (el Ciudad) o el 80 por ciento (Banco Hipotecario) del valor de la propiedad, con lo cual hay que contar si o si con un monto de ahorro previo.
Además, requieren una relación cuota ingreso del 25 por ciento. El economista especializado en vivienda Federico González Rouco calculó que los hogares que quieran sacar su crédito en el Banco Hipotecario deberán tener ingresos en blanco por 1,6 millones de pesos para acceder a un crédito de 50.000 dólares a 25 años de plazo (hoy son 400.000 pesos de cuota). En esa misma linea, para conseguir un préstamo de 100.000 dólares ( es decir, comprar una casa de 125.000 dólares), se necesitan 3,2 millones de pesos de ingreso para el hogar (puede ser la suma de dos sueldos en el mismo hogar).
Otro ítem a tener en cuenta es el porcentaje de la tasa por encima del aumento de la inflación, de 5,5 por ciento en el Ciudad y 8,25 por ciento en el Hipotecario. Desde el sector bancario aún las consideran altas: «Es que algunos bancos se apresuraron en salir con este tipo de créditos, por una intención de negocios, y es lo que pueden ofrecer. Pero si la inflación sigue estabilizándose van a ser cada vez más bancos los que ofrezcan estos créditos, y la tasa debería ser menor». Como referencia, el Hipotecario ofrecía el crédito con una tasa de más del 14 por ciento el año pasado (incluye, entre otras cosas, la ganancia que van a tener los bancos con el préstamo, el riesgo que corren por realizarlo, y costos administrativos de la gestión). Durante el pico de créditos UVA del 2016/2017, el porcentaje era más similar al del Ciudad: 5,5 por ciento en promedio.
¿Por qué ahora?
Luego del Banco Ciudad y el Hipotecario, el Banco Supervielle anunció que se sumará, aún sin detalles en su página web. La pregunta es ¿por qué salieron ahora con este tipo de créditos?.
«Vemos una consistente baja de la inflaciony sabemos que el efecto directo de la baja de la inflación es un incremento del poder adquisitivo del salario», responden desde el Banco Hipotecario. Otros referentes del sector bancario consultados por este diario complementan: » Además, los precios de las propiedades están en un mínimo histórico. Que el dólar este planchado hace que el poder de compra del salario en términos de metro cuadrado sea el mayor en muchos años. Además, la disparada de los precios de los alquileres también acercaron mucho la relación del valor de la cuota al alquiler, lo que hace que quienes tengan algún ahorro piensen en capitalizarse en vez de pagar un alquiler».
Los bancos apuntan a un sector de clase media alta con trabajo estable e ingresos formales muy por encima del promedio, condiciones que son cada vez más difíciles de cumplir en la Argentina. La noticia del relanzamiento de los créditos tomó por sorpresa a muchos, pero solo podrán acceder pocos y el déficit habitacional seguirá siendo una problemática de Estado.