La ciudad de Formosa atraviesa un proceso de expansión territorial sin precedentes. La necesidad habitacional y el deseo de las familias de contar con un patrimonio propio han impulsado un mercado inmobiliario sumamente dinámico, pero también peligroso. En los últimos meses, han proliferado ofertas de terrenos en zonas periféricas y áreas recientemente incorporadas al ejido urbano que, bajo una apariencia de legalidad, esconden graves irregularidades técnicas y jurídicas.
Ante este escenario, las autoridades locales han lanzado una campaña de concientización y prevención. El mensaje es contundente: «Ante la venta de terrenos por loteos, advierten tener cuidado de no ser estafados y concurrir a la municipalidad de Formosa a cerciorarse la situación catastral y si están aprobados los loteos». Esta medida busca frenar la comercialización de tierras que no cumplen con los requisitos mínimos de urbanización.
El modus operandi de las ofertas irregulares
Las redes sociales, principalmente Facebook e Instagram, se han convertido en el escenario predilecto para los estafadores o desarrolladores informales. Con frases ganchos como «financiación propia solo con DNI» o «sin requisitos de ingresos», captan la atención de personas que quedan fuera del sistema bancario tradicional. Sin embargo, estas facilidades suelen ser la antesala de un conflicto legal.
Muchos de estos terrenos se venden mediante «boletos de compraventa» precarios sobre parcelas que legalmente todavía forman parte de una «unidad mayor». Esto significa que, ante la ley, el lote individual no existe. «Es fundamental que el vecino entienda que un contrato privado no reemplaza la aprobación municipal de un loteo, y sin esa aprobación, el terreno no tiene existencia jurídica independiente».
El riesgo de las zonas no aptas para urbanizar
Uno de los mayores peligros que enfrentan los compradores es adquirir tierras en áreas calificadas como rurales o, peor aún, en zonas de riesgo hídrico. Formosa, por su geografía, requiere estudios de suelo y niveles de escurrimiento muy precisos.
Cuando un loteo se realiza de forma clandestina, se omiten las obras de infraestructura necesarias, como el alteo de los terrenos, la apertura de calles con cuneteo adecuado y la previsión de espacios verdes obligatorios. «Muchos ciudadanos descubren recién cuando llega la primera tormenta fuerte que su terreno se inunda por falta de obras de infraestructura que el vendedor nunca realizó», advierten desde el área de Obras Públicas.
La importancia de la consulta previa en el municipio
La Municipalidad de Formosa recalca que el único camino seguro para proteger el capital familiar es la verificación institucional. Antes de realizar cualquier movimiento bancario o firma de documentos, el interesado debe solicitar el número de expediente de la urbanización y el plano de mensura aprobado.
«La recomendación es no dejarse presionar por supuestas ofertas de tiempo limitado y tomarse el tiempo de concurrir a la municipalidad para cerciorarse de la situación catastral del inmueble». En las oficinas de Catastro, los técnicos pueden informar si el predio cuenta con la factibilidad de servicios básicos:
- Red de agua potable: Indispensable para la salud y habitabilidad.
- Energía eléctrica: La existencia de postes cercanos no garantiza que el loteo tenga la potencia o el transformador habilitado por la prestataria.
- Alumbrado público y apertura de calles: Responsabilidades que deben ser cumplidas por el loteador antes de la venta.
Consecuencias legales a largo plazo: El fantasma de la falta de título
El mayor perjuicio para el comprador de un lote irregular aparece años después, cuando intenta realizar la escritura traslativa de dominio. Al no haber un plano de subdivisión aprobado, el Registro de la Propiedad Inmueble no puede generar la «matrícula» del lote.
«Sin la aprobación correspondiente del loteo, el comprador nunca podrá ser dueño legal de su tierra, quedando atrapado en una situación de posesión precaria que le impedirá vender, heredar o pedir créditos hipotecarios». Esta situación genera barrios enteros con problemas de regularización dominial que tardan décadas en resolverse, afectando la planificación de toda la ciudad.
Recomendaciones finales para el ciudadano
La Municipalidad insta a los vecinos a actuar con máxima cautela. Un vendedor legítimo no tendrá inconvenientes en proporcionar toda la documentación técnica y legal que se le solicite. Si el vendedor se muestra reticente o alega que «los trámites están en proceso», es una señal de alerta inmediata.
«La seguridad jurídica de su hogar comienza con la verificación en las oficinas municipales; no ponga en riesgo sus ahorros en negocios que no tengan el respaldo de la normativa vigente». La transparencia en la compra de tierras es la única garantía para un crecimiento urbano sano y para la tranquilidad de cada familia formoseña.