Alquileres: inmobiliarias e inquilinos negocian los primeros contratos tras el DNU de Javier Milei

Las inmobiliarias empezaron a negociar nuevos contratos con condiciones diversas. La mayor preocupación está puesta en los mecanismos de actualización. Qué dice la letra chica de la nueva reglamentación.

31 de diciembre 2023, 05:33hs

Entre las modificaciones que se pueden leer en las más de 80 páginas que contiene el decreto de necesidad de urgencia (DNU) 70 que oficializó el Gobierno, una de las más contundentes apunta directamente al mercado de los alquileres. Luego de varios días de consultas, las inmobiliarias ya empezaron a recibir consultas y a armar los primeros contratos, que prevén diversas condiciones, ya que el DNU establece que quedarán a criterio de ambas partes.

“Es un traje a medida”, resumió el titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar, a la hora de definir las nuevas condiciones de los contratos de alquiler.

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En general, en el mercado inmobiliario explicaron que los acuerdos tras la derogación de la Ley de Alquileres son más cortos que los que se cerraban antes -que eran de tres años- y que, salvo algunas excepciones, permanecen en pesos, pese a que ahora pueden pactarse en cualquier moneda. Lo que sí preocupa especialmente a los propietarios son los mecanismos de actualización, ya que prevén que los próximos meses seguirán con una inflación más que alta.

Bennazar contó que ya se están elaborando los nuevos contratos y estimó, se comenzarían a firmar el martes, primer día hábil del año. Además, dijo que se percibe una recuperación de la oferta que venía retraída desde los últimos años.

“Ya hay negociaciones de todo tipo: los nuevos contratos en su mayoría se hacen en un año por la gran inflación que hay. También otro gran porcentaje lo está haciendo escalonado porque le tienen mucha prudencia a la suba de los precios. Y después, sobre la actualización hay de todo: por IPC o ICL”, describió.

En coincidencia, Gabriel Brodsky, CEO de Predial, reconoció que ya recibió una serie de consultas y que la mayoría son para sellar contratos a dos años. “Se habla de contratos a dos años, con ajustes trimestrales, acercándose mucho al mecanismo que se usa en los locales comerciales. Hay propietarios que quieren cobrar en dólares, pero creo que se va a tender a un punto intermedio entre lo que era antes y el modelo comercial, que es ajustar por IPC en forma trimestral”, detalló.

“En dólar la mayoría no está pensando, salvo excepciones. Sí piensan en la inflación porque la mayoría tiene miedo por los índices de actualización. Entonces arman contratos más cortos hasta que baje la inflación y observamos que algunos contratos terminen de forma escalonada”, agregó Bennazar.

Hoy por hoy, las inmobiliarias se encuentran en proceso de reorganización ante las nuevas condiciones, que despertaron muchas dudas entre propietarios e inquilinos por el desconocimiento.

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En ese sentido, José Rozados, de Reporte Inmobiliario, propuso evaluar el “qué, dónde y cómo” para después establecer cuáles son las mejores formas para cerrar un pacto. Es decir, que la letra chica de cada contrato dependerá de factores como qué se quiere alquilar, la ubicación y los modos en que se fijarán las actualizaciones y los índices a utilizar.

Además, advierte que “hay que cambiar el chip” a la hora de analizar cómo seguirán las negociaciones en el mercado inmobiliario. Principalmente, explicó, porque ya no hay un modelo o una fórmula determinada. “Los que se dediquen a alquileres van a tener que analizar cada caso puntual y redactar contratos variados”, reflexionó. Y alertó: “No hay plazo mínimo, no hay moneda fija, no hay índice de actualización. Incluso en los nuevos avisos que se publiquen van a crecer sustancialmente los que pongan ‘consulte condiciones’”.

Qué dice el DNU de Javier Milei sobre la Ley de Alquileres

A través del DNU-2023-70, el Ejecutivo estipuló la anulación de la última Ley de Alquileres y utilizó uno de los adjetivos más agresivos para definirla: a través de los considerandos de la normativa, expresó que resulta “imprescindible la derogación de la nefasta Ley de Alquileres N° 27.551″.

Más allá de eso, sobre los plazos para alquilar un inmueble, el escrito indica que las partes podrán establecerlos a su criterio, pero en caso de que lo hayan hecho, para los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de 2 años.

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Para los de locación temporal, estarán sujetos a “los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado”, mientras “para los restantes destinos” será de 3 años.

Por otro lado, el DNU del Gobierno dice que los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, “al libre arbitrio de las partes”. Sin embargo, el texto advierte que “el locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato”.

Además, dispone que las partes podrán pactar el mecanismo de actualización del valor de los alquileres. “Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres”, señala el documento. En caso de que el índice deje de publicarse en el plazo que dura el contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el INDEC.

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En relación con las garantías necesarias para sellar un contrato, el decreto del Gobierno indica que las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. “Las partes pactarán libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual”, expresa.

Ley de Alquileres: qué pasará con los contratos vigentes tras el DNU que anunció Javier Milei

Más allá del anuncio de Javier Milei, los acuerdos en curso deben ser respetados hasta su fecha de vencimiento. Esto significa que mientras el contrato de alquiler esté vigente, todos los términos y condiciones se aplicarán hasta el momento de su finalización.

Solo puede haber una excepción en caso de que el contrato así lo indique específicamente.