Algunos de los cambios que introdujo el megadecreto de Necesidad y Urgencia que Javier Milei firmó al asumir -y que entró en vigencia el pasado 29 de diciembre- todavía están siendo «descubiertos» porque la derogación de algunas leyes provocan un efecto cascada sobre una gran cantidad de trámites.
Es el caso de los alquileres, donde se derogó la ley 27.551, que comenzó a regir en julio de 2020 y que dio inicio a una crisis en el sector que aún se mantiene. Además de liberar los plazos, el índice de ajuste y la moneda de pago, el DNU también termina con la obligación de registrar los contratos ante la AFIP.
«El Artículo 1° de la Resolución General (AFIP) 4933/2021 implementó el RELI para que los contratos de locación de inmuebles puedan ser declarados ante la AFIP en cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 16 de la Ley 27.551», explica Sebastián M. Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios.
«Dado que el Decreto de Necesidad y Urgencia Nº 70/2023 derogó la Ley 27.551 de Alquileres, entendemos que ya no existe la obligación de efectuar la registración de los contratos de locación de inmuebles firmados a partir del viernes 29 de diciembre de 2023, inclusive, agregó el especialista.
En cambio, se mantiene la obligación de registro por los contratos firmados antes de la entrada en vigencia de la norma de Milei.
El registro del contrato ante la AFIP habría provocado mucha resistencia cuando se puso en marcha, en 2021, porque sumaba una mayor carga impositiva al propietario, como el pago de Ingresos Brutos. Establecía penalidades por su no cumplimiento que recaían sobre el locador.
Sin embargo, no logró una mayor formalización de los contratos, a pesar de que los inquilinos que pagaban Ganancias podían deducir los contratos formalizados.
Cuáles son los cambios más relevantes en los contratos de alquiler con el DNU de Milei
Plazos: quedará establecido por las partes. Es decir, no hay mínimo ni máximo. El DNU deroga los tiempos establecidos en la actual ley de alquileres, que era de 3 años para viviendas. Desde el sector inmobiliario dijeron que recomendarán usar los tiempos previos a la ley en 2020, cuando los contratos se celebraban por dos años.
Moneda: los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal, en pesos, o en moneda extranjera. En dólares o en euros, por ejemplo. Luego de firmar el contrato, el inquilino no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida entre las partes.
Actualización: el ajuste del alquiler podrá ser mensual, bimestral o trimestral. Y estará permitido el uso de cualquier índice de ajuste. Puede ser público o privado, por ejemplo el IPC del GCBA (Indice de Precios al Consumidor de la Dirección General de Estadísticas de la Ciudad de Buenos Aires). Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares, publicado por el INDEC; o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada (si fueran dólares o euros). También puede pactarse entre las partes.
Fianza y garantía: las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. Se refiere al depósito que deja el inquilino al iniciar el vínculo, que en la actualidad suele ser el equivalente de un mes de alquiler.
Fin del contrato: el inquilino podrá terminar el contrato en cualquier momento. Para hacer esto debe pagar una indemnización al propietario: será del 10% del saldo de los alquileres futuros hasta terminar el contrato. El DNU no indica con cuanto tiempo de anticipación debe avisar el inquilino. Hasta ahora, el inquilino recién podía irse luego del sexto mes y también debía pagar una indemnización.
NE