El reciente Decreto de Necesidad y Urgencia 1017/2024 introduce una serie de modificaciones en el régimen de las hipotecas que abren nuevas posibilidades para el acceso a la vivienda, pero al mismo tiempo despiertan un debate sobre su legitimidad y eficacia, dado que fue establecido mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU).
Desde la perspectiva del Código Civil y Comercial, las hipotecas están reguladas en el Título XII del Libro Cuarto, que aborda las garantías reales. En este contexto, el decreto se alinea con el objetivo de ampliar el acceso al crédito hipotecario mediante la introducción de hipotecas divisibles y la posibilidad de constituir hipotecas sobre el derecho real de superficie. Estas medidas, aunque innovadoras, requieren un análisis crítico respecto a cómo se integran con las disposiciones existentes en el Código.
Una de las principales implicancias del decreto es la creación de hipotecas divisibles, que permite a los propietarios de inmuebles destinados a proyectos inmobiliarios hipotecar su propiedad de manera que pueda ser dividida en distintas unidades. Esto promueve la construcción de viviendas en régimen de propiedad horizontal, lo cual es crucial para mitigar el déficit habitacional.
Sin embargo, el Código establece ciertos principios y limitaciones que deberían ser respetados para garantizar la oponibilidad frente a terceros y la seguridad jurídica de los derechos involucrados.
En este sentido, el artículo 3 del decreto establece que las inscripciones de hipotecas divisibles en el Registro de la Propiedad Inmueble deben dejar constancia del carácter divisibles, garantizando que posteriores gravámenes sobre el inmueble no afecten la división ni la garantía hipotecaria. Esto surge como un esfuerzo por mejorar la seguridad jurídica, aunque también llama la atención sobre la posibilidad de conflictos en la práctica, si no se implementan adecuadamente.
Además, el decreto menciona la posibilidad de la cesión, securitización y emisión de letras hipotecarias, lo que introduce elementos del mercado financiero dentro del ámbito de las hipotecas, reflejando un intento por modernizar el sistema financiero argentino.
Sin embargo, la integración de estas prácticas debe hacerse en estricta conformidad con las normas vigentes en el Código Civil y Comercial y la normativa de los organismos reguladores, lo que requiere de un marco normativo claro y específico.
Una de las críticas más significativas que se puede realizar a la norma es su diseño y promulgación a través de un Decreto de Necesidad y Urgencia (“DNU”). Esta herramienta, que debería ser utilizada en casos verdaderamente excepcionales, ha generado una serie de interrogantes sobre su necesidad y urgencia, especialmente cuando se trata de regulaciones que abordan derechos fundamentales como el acceso a la vivienda.
El uso de un DNU para establecer un régimen que puede modificar de manera sustancial el tratamiento de las hipotecas y, por ende, la propiedad, plantea cuestionamientos acerca de la separación de poderes y la legitimidad del proceso legislativo.
El Código Civil y Comercial ya establece un marco robusto para la regulación de las hipotecas, y muchas de las innovaciones propuestas podrían haber sido debatidas y aprobadas en el Congreso, permitiendo una mayor reflexión sobre sus implicaciones y evitando decisiones apresuradas que pudieran resultar en daños futuros.
Además, este tipo de decreto puede generar una sensación de inseguridad jurídica, ya que su carácter de urgencia puede ser percibido como una falta de consenso político y social sobre cómo abordar la crisis habitacional.
La administración de la legislación hipotecaria debe ser un proceso que involucre a múltiples actores, incluyendo a los consumidores, las entidades financieras y los desarrolladores. La falta de debate y la decisión unilateral a través de un DNU pueden desincentivar la confianza de los inversores y los consumidores en el sistema.
Si bien el Decreto 1017/2024, al introducir hipotecas divisibles y la posibilidad de gravar el derecho de superficie, busca abordar un problema urgente en el acceso a la vivienda en Argentina, es necesario examinar su alineación con el Código Civil y Comercial y su implementación a través de un DNU, todo lo cual redunda en una advertencia en el orden institucional. Ya que, y a pesar de sus buenas intenciones, es preciso concluir que la falta de un proceso legislativo formal y la inmediatez con la que se ha promulgado pueden comprometer tanto la seguridad jurídica como la efectividad de la normativa.