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Las distintas medidas vinculadas con el rubro inmobiliario impulsadas por el poder ejecutivo durante el año pasado pusieron en movimiento el engranaje de un mercado que venía inactivo y con precios que habían tocado sus pisos históricos más bajos. De esta forma, durante todo el 2024, la curva de transacciones y el valor de las propiedades, fue al alza, trayendo alivio al sector.
De acuerdo a información suministrada por el Colegio de Escribanos de CABA, durante enero se realizaron 3645 escrituras en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, lo que significó una suba interanual del 93.7% -contra 1882 en enero 2024-. El número corresponde a transacciones de viviendas usadas- incluyendo un porcentaje mínimo de unidades a estrenar con primera escritura- que lo coloca como el mejor enero de los últimos 7 años. Además, «durante enero se realizaron 945 hipotecas que significaron una suba del 1.270% interanual contra 69 hipotecas en enero 2024- que tuvo una incidencia del 26% sobre el total de compraventas», indicó el corredor público Alejandro Braña.
Esta etapa de expansión fue impulsada por nuevos créditos hipotecarios, incentivos fiscales y un costo competitivo del metro cuadrado con un sinceramiento de precios, principal factor de cambio de la lógica de inversión. «Hay oportunidades del mercado que desaparecieron. Años atrás comprabas en Recoleta un departamento por u$s60.000 y eso no existe más. Hoy, en esa zona, no bajan de u$s80.000 porque los barrios recuperaron sus valores de referencia», indica el desarrollador inmobiliario Juan Pablo Pinelli.
Sin embargo, el contexto indica que los valores de las propiedades podrían continuar subiendo. Por eso, para Fabián Achával, CEO de la inmobiliaria homónima, «el negocio continúa siendo comprar viviendas residenciales -casas y departamentos- usadas urbanas y suburbanas».
Durante el 2024, el ticket de venta que más subió fue el que tuvo un promedio de u$s100.000 aunque se espera para este año, que todos los segmentos tengan variaciones. «Los precios no impactan igual en todos los segmentos. La suba de precios de 2024 estuvo focalizada en unidades más chiquitas y de menor precio que es a donde apunta el consumidor final. En las propiedades de u$s200.000 la revalorización fue menor pero, en estos últimos meses, el impacto se está dando en todos los segmentos. Las recuperaciones de los precios en el sector inmobiliario son lentas pero estimo una suba promedio cercana al 10%», destacó Fabián Achaval.
Todo indica, de acuerdo a los especialistas consultados, que es un momento propicio para invertir en propiedades usadas dado que el reacomodamiento aún no terminó de configurarse. Pero además, el contexto señala que, comparado con la época de gran disponibilidad de créditos hipotecarios que hubo durante el gobierno de Mauricio Macri, «hoy todavía hay demasiado stock», agrega Achával. Ese abundante remanente va a generar una suba más lenta «pero una vez que eso comience a dinamizarse va a impactar en los precios, por eso la rentabilidad continúa siendo buena», destaca. Pero además de la considerable renta, en relación al ladrillo, «hoy es negocio la capitalización producto de esos precios retrasados«, finaliza.
¿Que pasará con las propiedades de pozo?
Si bien el Índice del Costo de la Construcción (ICC) en el Gran Buenos Aires registró un aumento del 8,5% en diciembre de 2024, «es un incremento que aún no se ha trasladado al precio del metro cuadrado, lo que representa una oportunidad para comprar antes de que los valores se ajusten», indicaron desde Grupo Chomer. En enero de 2025, el valor medio en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó los USD 2.339 por m², un 7% más que en el mismo mes del año anterior, con los departamentos de pozo mostrando el mayor incremento. En este escenario de reactivación y nuevas oportunidades de inversión, las propiedades de alta gama en ubicaciones estratégicas dentro del corredor norte de Buenos Aires, como Nuñez, Palermo, Belgrano, y Vicente López «han mostrado una demanda sostenida, consolidándose como un refugio de valor incluso en escenarios de volatilidad cambiaria», destacaron desde la firma.
«En los últimos años fue muy buen negocio comprar en pozo porque el costo de construir estaba muy bajo. Hoy, no tanto porque el pozo se vende con costo de construcción actualizado y eso encarece el precio final. Sin embargo, esto tiene unas comillas porque no es lo mismo un pozo sobre Libertador, con amenities y vista al río, que un pozo en zonas de baja demanda y sin amenities», destaca Juan Pablo Pinelli.
Haciendo un breve repaso, entre 2003 y 2018, invertir en una propiedad de pozo generó importantes ganancias por un valor de producto terminado que tendía siempre a la suba. Sin embargo, desde 2018 y hasta 2024, «hubo períodos en los que, por la cotización del dólar y una inflación en pesos que no acompañaba, construir era muy barato», cuenta el consultor inmobiliario Alan Schachter. El especialista considera, sin dudar que «el negocio actual está en la compra de una unidad terminada porque el valor de la construcción está en su máximo histórico». Sin embargo, también señala que se trata de un momento particular que no es más que una «foto de época». Además, agrega: «hay mucha disponibilidad de usado y gente vendiendo más barato que el precio de reposición. Esos departamentos usados, terminados y a estrenar que se están vendiendo más baratos de lo que vale reponerlos, se están purgando y es un stock que se va a ir acabando por lo que en un par de meses, va a volver a ser conveniente invertir en pozo«.
La oportunidad está en agregar valor
Otro aspecto a considerar en este contexto donde el mercado empieza a tener a los vendedores como protagonistas, es que las oportunidades se centran en poder agregar valor a las propiedades. «Hoy, las oportunidades llave en mano son escasas. Pueden ser propiedades que necesiten temas de documentación, por ejemplo, sucesiones a finalizar, donde los herederos necesiten dinero o tal vez pueden ser propiedades sin planos. Por otro lado, existen propiedades que están en mal estado o en condiciones que no son fáciles de comercializar a pesar de tener una buena ubicación ya sea porque se venden en block o porque requieren actualización», señala Pinelli.
Frente a este retroceso de las oportunidades llave en mano, una muy buena opción de inversión es comprar activos de edificios que fueron desarrollados para renta y que nunca fueron subdivididos para «realizar una puesta en valor y obtener rentabilidades interesantes», indica.
En ese caso, se trata de inversiones que no se recomiendan para un inversor nobel sin el debido asesoramiento ya que tienen muchísimas aristas que requieren atención y por las que podría hacer agua el negocio. Aparece otro rasgo de época: los altos costos de la construcción llevan a la desaparición de los desarrolladores precarios. «Solo van a quedar los más profesionales, aquellos que sean muy eficientes y que tengan muy aceitada toda la cadena de producción. Si la tendencia se mantiene, los desarrolladores cuya principal profesión no es el negocio del real estate van a desaparecer, básicamente porque todos esos esquemas donde no está la cadena perfectamente aceitada y medida van a dejar una rentabilidad muy pequeña, pasando de un 40% a menos de un 20%», explica Pinelli.
El dinamismo del mercado inmobiliario superó cualquier proyección por varios motivos. En primer lugar, un fuerte cambio de expectativas que se tradujo, rápidamente, en un aumento de la demanda de propiedades. También los créditos hipotecarios que traccionaron fuerte, el blanqueo y lo que los especialistas del sector llaman la «paz cambiaria». Hacia adelante el programa es muy alentador. A la espera de que el gobierno levante el cepo cambiario durante este año, el rubro inmobiliario festeja los logros y se ilusiona con un 2025 a todo vapor.